建築物及建築工程估價

廠房估價｜工業廠房價格評估案例

計畫項目: 勘估標的為廠房，土地使用分區為乙種工業區，屬工業性質土地

案例介紹

本案估價方法
考量工業廠房之市場特性，本案評估後認為比較法及收益法均缺乏適當之市場資料，因此採用成本法評估勘估標的價格。

依不動產估價技術規則第14條規定，不動產估價師原則上應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格；惟因情況特殊，無法採取二種以上方法估價者，不在此限。

為什麼不採比較法？
工業性質土地之開發利用，多以自建、自用廠房為主。市場交易案例中，土地與建物面積比例、建築量體、建材、屋齡等個別條件差異較大，房地交易價格容易受到個別條件影響，較難取得具充分替代性且可直接比較之案例。
因此，本案不適宜採用比較法。

為什麼不採收益法？
同一供需圈內缺乏具替代性之「僅出租廠房建物」實例；此外，工業廠房之租金亦容易受到土地與建物面積比例、建築量體、建材及屋齡等個別條件影響。
由於缺乏相同或相近之租賃案例，若以收益法推估，租金價格可能產生較大偏差，因此本案不適宜採用收益法。

為什麼採用成本法？
在比較法及收益法均缺乏適當市場資料之情況下，本案考量勘估標的之建築物特性及土地、建物成本資料，採用成本法進行價格評估。
成本法係透過土地價格及建物重新建築成本等因素，考量建物折舊及其他必要調整後，推算勘估標的之合理價格。

工業廠房的估價，因為市場案例有限、土地與建物條件差異，不能單純以一般住宅或商業不動產的市場交易模式判斷。

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