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VALUATION CASES
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土地及土地改良工程估價
鄰地合併土地估價｜合併後價值評估案例
- 計畫項目
- 鄰地合併後，土地價值應如何評估？
案例介紹
估價目的： 鄰地合併後價值評估參考估價標的： 土地
價格種類： 限定價格
估價方法： 比較法、土地開發分析法
案例背景
勘估標的因遭鄰地建物佔用，本案以勘估標的與鄰地合併利用為前提進行價值評估。評估時不考量鄰地既有建物之影響，而以合併後土地利用條件及素地狀態分析其合理價值。
本案為何屬於「限定價格」？
一般市場交易價格，通常是以不動產於一般市場交易條件下所形成的價值為基礎。
然而，本案具有特定的土地合併條件，並非單純以勘估標的土地於一般市場交易狀態下的價格作為判斷。
依本案評估條件，係以勘估標的與鄰地合併利用為前提，因此其價格種類屬於限定價格。
依不動產估價技術規則之定義，限定價格係指具有市場性之不動產，在特定限定條件下所形成之價值，其中包括以不動產合併為目的所形成之價值。
估價方法之選定
比較法：勘估標的具市場交易性，同一供需圈內具有替代性土地交易案例，可透過市場比較分析反映土地之合理市場價值。
土地開發分析法：勘估標的屬可建築開發土地，可依土地開發利用條件、預期銷售收入及開發成本分析土地之開發價值。
考量同一供需圈內缺乏具替代性之土地租賃案例，收益法相關參數不易有效掌握，因此本案不採收益法。
土地合併後的價值，不一定等於兩筆土地價格相加
依不動產估價技術規則，數筆土地合併利用時，應先評估合併後整體土地價值，再依合併前各筆土地價值比例分算各筆土地價格，以合理反映土地合併後的利用效益及市場價值。
鄰地合併、畸零地、越界建築等特殊土地案件，應依土地利用條件、市場交易資料及開發效益進行專業估價，而非僅以單價推估土地價值。
土地涉及鄰地合併，該如何評估價值？
土地合併、越界建築、畸零地或土地開發利用涉及不同權利及市場條件，估價方法亦可能有所不同。
如有土地合併、限定價格或特殊土地估價需求，
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