兇宅價值減損估價｜法院訴訟鑑定案例

案例介紹

本案為法院訴訟價值減損評估案件。
估價目的：法院訴訟價值減損評估
估價標的：區分所有建物及其土地持分
瑕疵類型：非自然死亡事故
正常情況估價方法：比較法、收益法－直接資本化法
瑕疵情況估價方法：比較法－間接比較方式

一、案例背景
本案勘估標的為集合住宅大樓之區分所有建物。
由於發生死亡事故，涉及系爭房地是否因此產生市場價值減損之爭議。
本案評估重點並非單純判斷房屋是否屬於一般所稱之「兇宅」，而是進一步分析事故是否對不動產市場價值產生實質影響，以及價值減損程度為何。

二、採兩階段方式評估
01｜正常情況價值
假設勘估標的未發生系爭事故，評估價格日期當時之正常市場價值。
02｜瑕疵情況價值
考量事故所造成之瑕疵及市場影響，評估勘估標的於瑕疵情況下之價值。
價值減損
正常情況價值－瑕疵情況價值＝價值減損

三、估價方法之選定
正常情況價值
比較法
勘估標的屬集合住宅，當地市場交易較為活絡，且具有替代性之交易案例，故採比較法反映其市場價值。
收益法－直接資本化法
考量集合住宅具有出租市場，具備收益價格形成條件，故另採收益法評估其收益價值。
成本法
因勘估標的為已開發完成之住宅大樓，且無物理性損壞待修復情況，故不採成本法。

瑕疵情況價值
依第九號公報－瑕疵不動產污名價值減損估價指引之評估概念，考量市場上相似瑕疵不動產交易案例較少，本案採比較法－間接比較方式進行評估。
透過瑕疵不動產交易案例分析其價值減損率，再據以推估勘估標的之價值減損程度。

四、價值減損如何判斷？
瑕疵不動產的價值減損，並非所有案件均適用固定折價比例。
評估時須考量：
事故性質｜發生位置｜不動產條件｜市場接受程度｜類似交易案例｜市場價格反應
進一步分析事故與價值減損之間是否具有合理的因果關係。
其中，瑕疵價值減損可能涉及修復費用及污名價值減損；本案因非屬建築物物理性損壞，評估重點在於事故所產生之市場污名效果及其價格影響。

五、本案專業重點
「兇宅」不代表一定有固定比例的價值減損
不動產發生死亡事故後，不能僅以「兇宅」之市場印象直接套用固定折價比例。
估價師須透過市場交易資料、類似案例及個案條件進行分析，判斷事故是否造成實際市場價值減損，以及市場所反映的減損程度。
價值減損的核心，不是「兇宅打幾折」，而是「市場實際反映多少」。


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